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东吴证券:中长期看具备融资、运营优势、流动性充裕的龙头房企市
作者:admin 发布于:2022-05-25 18:49 文字:【】【】【

html模版东吴证券:中长期看具备融资、运营优势、流动性充裕的龙头房企市场份额有望提升

智通财经APP获悉,东吴证券(601555)发布研报称,短期看,在推进住房供给侧结构改革过程中,增加保障性租赁住房供给是我国 2022 年的主旋律,中长期看,随着部分风险房企的收缩,行业格局将得到优化,具备融资、运营优势、流动性充裕的龙头房企市场份额有望提升。建议关注在租赁住宅领域已先发布局且高信用的头部企业:保利发展(600048.SH)、万科A(000002.SZ)、招商蛇口(001979)(001979.SZ)、中国海外发展(00688)、我爱我家(000560)(000560.SZ)。

东吴证券主要观点如下:

地方调控政策持续松绑、快速蔓延,需求端政策调整较频繁。去年 9 月房地产市场迎来“政策底”,2022 年以来政策暖风频吹,全国有近 60 个城市放松了房地产调控政策,前期主要以三四线城市为主,现已经扩大至热点二线城市。从代表城市看,3 月郑州放松限购,老年人来郑州投亲养老,允许其投靠家庭新购一套住房;武汉首套、二套房贷利率下调了 40 个基点左右。分线看,北上广深 4 个一线城市主要跟随 LPR 下调了房贷利率。17 个二线城市执行了房地产放松政策,包含了降低首付比例、下调贷款利率、加大人才吸引力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等方面,政策种类丰富。32 个三四线城市共发布了 39 条房地产宽松政策,集中在放宽公积金贷款条件、发放购房补贴等方面,其中,有 6 个三线城市下调了房贷首付比例。分政策力度看,目前二三线城市频频释放政策信号,一线城市有力的政策动作较少,房地产尚未迎来大规模政策东风。除上海外,近期一线城市房地产依旧表现低平,政策放松空间较大。政策实施力度较高的是 7 个一二线、6 个三线城市,一二线城市以下调贷款利率为主,三线城市以下调首付比例为主;政策实施力度中等的是 7 个二线、7 个三线城市,以明显放松公积金贷款条件为主;政策实施力度较低的是 5 个二线城市、14 个三四线城市,以放松公积金贷款条件、提高公积金贷款额度、发放购房补贴及户籍政策为主。

稳经济需稳地产,各地“因城施策”放松地产调控政策是对实现全年 5.5%的经济增长目标的捍卫。从 GDP 占比看,2020 年房地产及其产业链约占我国 GDP 的 16%。从投资看,2020 年房地产开发投资占固定资产投资的 27.3%。从地方财政收入构成看,地方政府依赖土地财政,2020 年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的 37.6%。房地产是我国经济的重要支柱,稳经济需稳地产,今年要实现 5.5%左右的经济增速,离不开房地产市场的稳定。

但目前政策放松程度还不足以提振疲弱的地产需求,地产政策仍存在较高改善预期。当前房地产形势依然不容乐观:居民购房热情疲软、房企拿地保持谨慎、地产销售投资仍低迷、房企债务风险仍存,叠加疫情反弹、扩散超预期,目前仍处于市场信心不足与政策转暖的博弈期,我们认为目前的政策放松程度还不足以提振疲弱的地产需求。新房市场若想走出信用恶性循环,关键在于供给端改善;二手房回暖关键在于限贷限购政策的放松。从新房看,房企信用风险仍在恶化产业链、需求端预期,债权人对房企还款信心不足,影响新房供给;人们对房企交付期房不信任,购房积极性依旧不会高。若供给端风险不消除,针对需求端的政策效果将较为有限。从二手房看,由于大部分热点城市二手房贷款限价政策未松绑,居民贷款额度仍受限,单纯降低房贷利率对提振居民购买二手房的热情作用不大。当前房地产“市场底”仍未显现,我们预计本轮政策放松力度还将进一步增强,优德下载

风险提示:房地产调控政策放宽不及预期;行业下行持续,销售不及预期;行业信用风险持续蔓延;疫情反复、发展超预期。

本文选编自“东吴研究所”;智通财经编辑:韩永昌。

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